Reclamación de los gastos de formalización de hipoteca

Estos días previos hemos estado hablando del IAJD, el que probablemente constituye el gasto más importante durante la formalización de un préstamo hipotecario. Veíamos como este impuesto puede variar según la Comunidad Autónoma, si bien en cualquier caso puede elevador a algunos miles de euros según el importe concreto de la hipoteca.

Como probablemente ya sabrás, a raíz de la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre dictada por el Tribunal Supremo, son muchos los clientes que se han animado a reclamar estos gastos de formalización que incluyen los siguientes conceptos:

• Gastos de Notaría
• Gastos de Registro de la Propiedad
• Gastos de Gestoría
• Gastos de Tasación (si vino impuesta por la entidad bancaria)
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Según la localización y el importe y características del préstamo hipotecario estos gastos pueden ascender al 2%-3% del importe total de la hipoteca. Un importe considerable que ha llevado a una movilización masiva de los clientes con hipotecas vigentes o ya canceladas.

Gastos Impuesto AJD Barcelona

De forma similar al ejercicio que hacíamos calculando el importe relativo al IAJD en Madrid en esta ocasión vamos a revisar la casuística en la Comunidad de Cataluña para determinar el importe derivado del impuesto AJD en la ciudad de Barcelona.

Lo más llamativo en su comparación con Madrid es que este impuesto puede llegar a ser el doble alcanzando el 1,5%. Veamos a continuación una tabla resumen cubriendo todas las posibles situaciones.

Ejemplo de gastos IAJD en Madrid para diferentes viviendas

El mes pasado hablábamos sobre las nuevas reclamaciones hipotecarias que se avecinan derivadas del cobro injusto de determinados gastos de constitución de hipoteca. Uno de los importes más importantes es el relativo al IAJD - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados - que varía según la Comunidad Autónoma y que puede llegar a suponer algunos miles de euros.

En esta ocasión queríamos analizar con detalle el caso de la Comunidad de Madrid, en la cual se aplica el impuesto en diferentes tramos según el tamaño de la vivienda. Lo ilustramos en la siguiente imagen extraída del Portal Vivienda de la Comunidad de Madrid (madrid.org).

IAJD - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El comienzo de este año ha estado marcado en gran medida por la resolución a favor de la devolución de las famosas clausulas suelo, y tal vez en menor medida, aunque con una mayor incidencia por la posible obligación de los bancos de asumir los gastos derivados de la formalización de la hipoteca.

Recordemos que el Tribunal Supremo en una sentencia de Diciembre de 2015 indicaba que los bancos deben hacerse cargo, al menos en parte, de los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario. Y precisamente uno de los gastos principales es el famoso IAJD por lo que será interesante echarle un vistazo.

¿Qué es el IAJD?

El IAJD es un impuesto que grava a todos los actos jurídicos documentados, como pueden ser las escrituras, actas y testimonios notariales. El impuesto se divide en una parte fija, que asume el coste del timbrado del papel, y una parte variable que afecta a los bienes inscritos en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial (Patentes y marcas) y de Bienes Muebles.

Cuadro de amortización de hipoteca con Excel

Obtener el cuadro de amortización de nuestra hipoteca nos permitirá conocer con detalle la evolución de nuestro préstamo a lo largo del periodo de amortización. Al principio resulta curioso observar como durante los primeros años nuestras cuotas se invierten básicamente en saldar los intereses y como progresivamente estos disminuyen para ir amortizando el importe de la hipoteca. Este es el resultado del sistema de amortización francés que utilizan la práctica totalidad de entidades bancarias.

Uno de los resultados más interesantes del análisis de esta tabla es descubrir como en caso de desear realizar una amortización parcial del préstamo nos saldrá más a cuenta reducir el plazo en lugar de la cuota mensual. De esta forma reduciremos la suma total de interés a pagar durante la toda la vida del préstamo.

La previsión del Euribor en 2017 dejará tu hipoteca en negativo

Tras la sorpresa que inicialmente nos provocó el pasado año descubrir un índice Euribor en negativo parece que ya nos hemos acostumbrado a esta tendencia y previsiblemente para este año 2017 sigamos registrando valores por debajo del 0%.

Arrancamos con el mes de Enero marcando un -0,095% y el mes de Febrero ya ha registrado valores por debajo del -0,1%. Los cambios no son muy significativos pero hablar de un tipo de interés negativo siempre nos causa cierta estupefacción. Sin embargo la realidad suele ser otra, y es que los diferenciales sobre Euribor aplicados a los préstamos hipotecarios de momento siguen dejando tipos de interés positivo.

Cláusulas suelo y gastos de formalización de hipotecas

Arrancamos este nuevo año 2017 con dos nuevos frentes abiertos, a cada cual más interesante para los hipotecados. Tanto si tienes en vigor actualmente un préstamo hipotecario, como si lo tuviste en el pasado, a buen seguro te interesará conocer la situación actual de estos dos temas.

Por un lado tenemos las ya famosas cláusulas suelo, una especie de límite mínimo al tipo de interés a pagar impuesto por las entidades bancarias, que los tribunales han terminado declarando como abusivas de cara al cliente. La magnitud del caso ha sido tal que el propio Gobierno ha tenido que intervenir a fin de facilitar el procedimiento para la devolución de los importes pagados en exceso.