lunes, 29 de noviembre de 2010

Domiciliar la nómina, un secuestro permitido

Que nuestras nóminas se han convertido en uno de los bienes más deseados para los bancos y cajas es un hecho indiscutible. Promociones y ofertas se amontonan en la televisión con el objetivo de convencernos para llevar la nómina al banco en cuestión.

En un principio puede parecer que los clientes tenemos la sartén cogida por el mango, y que podemos optar a diferentes promociones según a que bancos escojamos para domiciliar la nómina de la discordia.

Sin embargo la situación es bien diferente cuando requerimos, o mejor dicho necesitamos, los servicios financieros de cualquier entidad. En el caso concreto de la hipoteca la situación es harto evidente, ya que difícilmente saldremos de la oficina sin haber cambiado la domiciliación de nuestra nómina.

El problema aparece cuando empezamos a negociar condiciones como el tipo de interés, o mejor dicho, el diferencial sobre Euribor. En este caso uno de los requisitos imprescindibles para que podamos optar a un diferencial razonable será domiciliar nuestros ingresos.

Pero la cosa no se queda aquí, ya que a esta petición también se sumará la domiciliación de otros tantos recibos de luz, agua o teléfono, la contratación de un plan de pensiones, o el uso de tarjetas y seguros.

Es el momento de decir BASTA, pagaremos con creces el préstamo hipotecario solicitado gracias a los altos intereses que nos impondrán. No es necesario que además nos obliguen a contratar más y más servicios de alto coste en muchos casos.

Las organizaciones de consumidores deberían mover ficha y solicitar al banco de España que revise las clausulas que a diario firman miles de clientes al solicitar un préstamo hipotecario.

martes, 23 de noviembre de 2010

Hipoteca en Caja Rural o Cajasol poco recomendables

Caja RuralA través del foro recibimos una consulta relacionada con la dificultad para elegir entre dos posibles préstamos hipotecarios. Os comentamos el caso:

"Necesitaría que alguien que entienda en el tema, me de su consejo, ya que yo no estoy muy puesto en el tema de los prestamos de hipotecas, y me encuentro bastante perdido.

Resulta que las condiciones que me ofrecen en la Caja Rural, son las siguientes:

- Necesito 50.000€.
- Comisión de apertura 0,5%
- Comisión de cancelación 0%
- Interés Euribor + 1,25%. Este interés bajaría a Euribor + 0,60%, si cumplo lo siguiente (domiciliar nómina, sacar un seguro de hogar, otro de vivienda, tener la tarjeta de crédito con ellos, y hacerme socio de la entidad, que son 60€ los cuales me devuelven cuando acabe la hipoteca)
- Interés mínimo 3%
- La cuota para un período de 15 años, me sale a 349€

En Cajasol, para el mismo importe, me cobran de comisión de apertura un 1,5%, cancelación 0,5%, el interés de euribor + 1,25%, y el mínimo es de un 4,5%, además también me piden el seguro de hogar y vida."

Lo cierto es que ninguna de las dos alternativas parece mínimamente atractiva. Ambas fijan un tipo de interés mínimo, también conocido como suelo, que provocará que no podamos disfrutar de las bajadas del Euribor.

Otro factor bastante desalentador es la comisión de apertura, la cual puede llegar a incrementar considerablemente el coste de la operación. Así como la comisión de cancelación, ya que nuestro objetivo debería ser el ahorro para poder cancelar el préstamo lo antes posible.

Ante esta situación me decantaría por la hipoteca de Caja Rural, si bien no es para nada una buena oferta. De momento me quedaría con el interés a Euribor + 1,25%, ya que será el mínimo del 3% el que marque lo que pagarás hasta que en un futuro suba el Euribor.

La mejor asesoría fiscal es la experiencia

HombreEl momento de comprar tu nueva vivienda es un hito histórico en nuestras vidas del cual nos acordaremos por mucho tiempo, y a buen seguro nos arrepentiremos de algunas de las decisiones que tomamos.

Por desgracia la formación en materia económica que recibimos en nuestros años escolares no suele ser de gran nivel, por lo que cuando empezamos a hablar de tipos de interés, plazo de amortización o Euribor nuestra cabeza empieza a requerir ayuda.

A esto se une que los propios bancos no suelen ser unos buenos aliados para pedir consejo ya que en el mejor de los casos alabarán sus productos por encima de los de la competencia y tratarán de engatusarnos con ofertas de dudosa rentabilidad.

Nuestra principal arma ante esta situación será la búsqueda de tanta información como nos sea posible, contrastar las fuentes y seguir acumulando datos sobre productos y ofertas. Para ello internet puede ser un excelente punto de partida antes de saltar al ruedo.

Acudir a una asesoría fiscal para buscar un asesoramiento profesional puede resultar una decisión acertada, siempre que logremos localizar una asesoría de cierto prestigio. Hay que tener en cuenta que la asesoría también querrá hacer negocio, por lo que tendremos que estar dispuestos a pagar estos servicios.

A posteriori seremos conscientes de factores que deberíamos haber tenido en cuenta, así que os trataré de comentar los que yo pude extraer:

- Paciencia: lo ideal es que no tengas prisa, trata de ser previsor y no dejes para última hora las visitas a las sucursales bancarias.
- Saca el grano de la paja: lo que nos interesa es el tipo de interés que nos ofrecerán, olvídate de regalos, tarjetas o similares.
- Cuidado con las sorpresas: la obligación de contratar un seguro de hogar, de vida, tarjetas de crédito o similares puede tener un alto coste a largo plazo. No olvides incluirlo en tus cuentas.

viernes, 5 de noviembre de 2010

Hipoteca puente para vender piso antiguo y comprar nuevo

Una nueva consulta en este caso hace referencia a la necesidad de vender el piso actual para hacer frente a la compra de uno nuevo. La consulta original decía lo siguiente:
"Hace 3 años adquirí un piso usado (30 años Aprox.)ya que en aquellos momentos los precios para un piso nuevo era altísimo y mi economía no me permitía adquirir uno. Actualmente los pisos han bajado de precio y en verdad quisiera comprar uno nuevo, pero no sé de que manera podría deshacerme del piso en el que actualmente estoy hipotecada. Quisiera saber si habría alguna manera.Tengo un trabajo estable y no sé de que manera encontrar solución a esto. Agradecería muchísimo si alguien podría ayudarme a encontrar una solución a este embrollo."
El problema al que nos enfrentamos es que los precios de los pisos han bajado de igual forma tanto para el nuevo que deseas adquirir como para el que actualmente habitas. Teniendo en cuenta que compraste el piso hace tan sólo 3 años no sería de extrañar que el valor de la hipoteca fuese superior al que puedas obtener con la venta de la vivienda.
Si realmente estás interesado en trasladarte a un piso nuevo antes tendrás que encontrar un comprador para tu piso antiguo, de forma que puedas recuperar el dinero y poder solicitar un nuevo préstamo sin tener deudas pendientes.
Existe una opción denominada hipoteca puente que permite precisamente comprar la nueva vivienda y vender la antigua algo más tarde, de forma que así tengamos un plazo de tiempo para venderla sin presión. Sin embargo esta situación temporal puede convertirse en una 'trampa' si somos incapaces de vender la vivienda al precio deseado. Es preferible no andar con prisas y vender la vivienda con tranquilidad antes de dar el salto.

Revisión del tipo de interés de una hipoteca con suelo

Recientemente recibimos una consulta en el foro acerca de una hipoteca con una clausula de suelo prefijada en el 2,75%. Cito la consulta exacta antes de proceder a responder:
"Hola, me revisaron la hipoteca en septiembre a un 2.75 que tengo de suelo igual que en la revision del año pasado, y no me ha bajado ni un euro, entiendo que he estado un año pagando y he amortizado algo, tengo el tipo frances de cuota constante."
El sistema francés de cuota constante es el más utilizado entre las hipotecas que se firman en nuestro país. El problema al que te enfrentas es la clausula suelo que firmaste y que fija el tipo de interés mínimo que aplicará tu banco.
Es decir, aunque en la actualidad el índice Euribor se encuentre estable en torno al 1,5%, esta clausula provoca que durante los últimos años el tipo de interés de aplicación para tu préstamo hipotecario sea del 2,75%.
En consecuencia la cuota mensual no se ve modificada, aunque si consultas los detalles del préstamo si que podrás apreciar como el capital pendiente de amortizar es menor del que inicialmente firmaste.
Debes tener en cuenta que recientemente apareció la primera sentencia de un tribunal en contra de esta clausula suelo, la cual se considera abusiva y fue rechazado por un juzgado. Te recomendaría que acudieses a tu banco para preguntarles acerca de la aplicación ilegal de esta clausula y que posteriormente te asesores en alguna organización de usuarios para reclamar tu situación.

lunes, 1 de noviembre de 2010

Negociar el tipo de interés de la hipoteca

El pasado fin de semana nos animábamos a transformar el antiguo servicio de Foro de Hipotecas en una sección de consultas donde nos podréis enviar cualquier consulta relativa a vuestra hipoteca.

Ya tenemos la primera, de forma que procedemos a resolver una duda relativa al tipo de interés.

Pregunta: "Buenas; en los tiempos que corren ahora, esta bien pagar de interes diferencial un 3,15 el primer año y un 1,30 el resto para siempre? quiero decir euribor + 3,15, y en el resto de años euribor + 1,30. Agradeceria que me aconsejasen, ya que he ido a varios bancos y he preguntado por ahi y casi todos me dicen q ahora el diferencial esta asi de alto y q no bajara tan facil, ya no existira el euribor + 0,75."

El tipo de interés de nuestra hipoteca será el principal factor a la hora de determinar el coste que nos implicará el préstamo a largo plazo. Será por tanto vital regatear en la medida de lo posible para lograr el valor más bajo posible dentro de nuestra capacidad negociadora.

A modo de referencia te puedo indicar que ING Direct ofrece Euribor + 0,49 mientras en iBanesto puede llegar a bajar al Euribor + 0,45%. También debemos tener en cuenta el resto de productos que nos obliguen a contratar, a saber, seguros, tarjetas, nómina, etc.

Sin tener más datos te diría que el tipo de interés que te están ofreciendo, Euribor + 1,30%, es demasiado elevado, y a largo plazo se traducirá en demasiados intereses. Olvídate del tipo de interés el primer año, y céntrate en rebajar el interés a largo plazo.