Periodo de carencia

En esta ocasión trataremos de analizar uno de esos conceptos que aparecen cuando negociamos la hipoteca con nuestro banco, hablamos del periodo de carencia, un término que refleja la posibilidad de reducir temporalmente nuestra cuota mensual.

El periodo de carencia es una de las condiciones que aparecen en el contrato de nuestra hipoteca y que nos puede permitir retrasar por un periodo de tiempo prefijado el pago de la cuota hipotecaria de forma parcial o total.

La carencia más común hace referencia a una rebaja de la cuota en base a la supresión del pago de la amortización, es decir, sólo haríamos frente al pago de los intereses pudiendo reducir la cuota mensual considerablemente.

También existe la posibilidad de realizar una carencia total, de forma que los gastos se reducirían a cero durante el plazo acordado. Algunos bancos ofrecen esta posibilidad para casos como entrar en paro o situaciones muy excepcionales.

Por desgracia dejar de amortizar el préstamos lo que provoca es que se alargue el pago de la misma lo que implica un aumento de los intereses globales que finalmente tendremos que pagar.

En resumen, el periodo de carencia es un instrumento que tenemos a nuestra disposición y del que solo deberemos hacer uso en situaciones excepcionales.

Espero haber aclarado el concepto lo cual resulta vital para afrontar una negociación sin desventajas, algo que parece que no esta consiguiendo Fernando Alonso en este nuevo mundial de Formula1.

Mejores depósitos bancarios

Aunque no sea una de las temáticas habituales de este blog, periódicamente nos gusta hablar de ahorro, ya que cuando por fin acabamos con la hipoteca se nos abre la posibilidad de volver a generar algo de dinero.

En este sentido y con la intención de buscar la mayor rentabilidad posible para nuestros ahorros trataremos de revisar las principales vías de inversión con poco o nulo riesgo, si es que esto es posible.

En primer lugar deberíamos citar a las letras y bonos del estado, una inversión con mínimo riesgo y en consecuencia con escasa rentabilidad. A raíz de la última subasta podemos ver los intereses ofrecidos, ligeramente inferiores para letras hasta 6 meses, y casi un 1,30% para 12 meses. Los bonos a 3 y 5 años alcanzan el 2,5 y 3% respectivamente.

Dando un salto hacia los bancos online tendríamos depósitos a 3 y 6 meses con un 3,10% (a partir de 50.000 %euro;) en ING Direct, o los tradicionales depósitos de bienvenida que si que ofrecen mejores rentabilidades como el 4,10% de iBanesto.com, un 4,06% en Unicaja, o un 4% en CCM.

Con los tipos de interés oficiales por los suelos será difícil lograr una mayor rentabilidad por nuestro dinero, a no ser que estemos dispuestos a asumir un riesgo mayor, como por ejemplo entrar en La Bolsa. Pero eso, son palabras mayores :)

De momento nos quedamos con los tradicionales depósitos a tipo fijo y las cuentas remuneradas. Para seguir estas noticias puedes consultar el blog depósitos bancarios con las últimas novedades del sector.

Reunificación de deudas

En diferentes ocasiones he tenido la oportunidad de escribir acerca de la reunificación de deudas, préstamos, créditos o como prefieras llamarlo. Al final hablamos de lo mismo.

A grandes rasgos este procedimiento permite que aquellas personas que han solicitado diferentes tipos de préstamos y créditos puedan rebajar la cuota mensual de sus pagos a cambio de ampliar el plazo de amortización.

En estos tiempos de incertidumbre económica son muchas las familias que optan por pedir un crédito personal para salir de un pequeño bache, supuestamente temporal, el cual se suma a otros gastos, como la hipoteca, la tarjeta de crédito, etc.

El problema aparece cuando somos incapaces de hacer frente a tantos pagos y entonces aparece una opción denominada reunificación de deudas que promete acabar con nuestros problemas financieros.

La reunificación puede aplazar estos problemas temporalmente, pero debemos tener en cuenta que simplemente estamos retrasando el pago de esas deudas, y además estamos aumentando los intereses que tendremos que pagar a largo plazo.

En resumen, en tiempos de crisis la reunificación puede darnos un pequeño respiro, pero hay que ser muy consciente de lo que estamos haciendo. Pan para hoy y hambre para mañana.

Mibor

En pleno año 2009 cada día es menos común oír hablar del índice hipotecario MIBOR pero lo cierto es que el banco de España sigue publicando mensualmente su valor a través del BOE.

El Mibor era uno de los tipos de referencia para el mercado hipotecario antes de la llegada del Euribor, es decir, antes del 1 de Enero de 2000. A partir de esa fecha los nuevos préstamos hipotecarios empezaron a referenciarse al Euribor, si bien toda la cartera de préstamos existentes seguirían utilizando el citado Mibor.

Es esta la razón por la que cada vez que publicamos los índices oficiales relativos a cualquier mes incluimos tanto el Euribor, las diferentes modalidades del IRPH y el índice Mibor.

Puedes consultar el valor actual del Mibor en la siguiente publicación disponible en facilitada por el Banco de España (PDF).

Como podéis ver, el Mibor a un año se aproxima con bastante exactitud al valor que marca el Euribor, de forma que la media mensual del mes de Febrero se situó en el 2,134%, una milésima por debajo del Euribor.

Como ya sabréis estos índices de referencia se utilizan para los préstamos hipotecarios a tipo variable, es decir, aquellos que usan un diferencial sobre el tipo de referencia y que se actualizan periódicamente.

Gastos hipoteca

Como ya sabéis la constitución de una hipoteca es un procedimiento que conlleva diferentes gastos a los que tendremos que hacer frente junto a los derivados de la compra de nuestra nueva vivienda.

Esta suele ser una equivocación común ya que mucha gente considera exclusivamente los gastos asociados a la compra-venta de la vivienda, sin considerar los asociados al préstamo hipotecario.

A continuación revisaremos los diferentes gastos asociados a la constitución del nuevo préstamo hipotecario para que podamos planificar adecuadamente los ahorros que necesitaremos.

• Notaría: gastos derivados por la gestión de la escritura de la hipoteca (300 € a 600 €)


• Registro de la Propiedad: gastos ocasionados por la inscripción de nuestra hipoteca en el Registro (200 € a 400 €)


• Gestoría: gastos asociados a la tramitaciones en el Registro y Hacienda (200 € a 400 €).


• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria (800 € a 5000 €)

Los precios indicados son simplemente una referencia ya que pueden variar considerablemente entre las diferentes Comunidades Autónomas o las empresas elegidas. De igual forma el importe es proporcional al capital del préstamo hipotecario.

En algunos casos las entidades podrían optar por asumir el coste de constitución como oferta promocional. Este notable ahorro puede ser una opción interesante si andamos algo justos de ahorros, de otra forma es preferible optar por la hipoteca más barata según el tipo de interés ofrecido.

Euribor Abril 2009

A falta de una semana para entrar en el mes de Abril nos gusta aventurarnos a tratar de averiguar como se comportará el índice Euribor durante el próximo mes de Abril.

De momento, el índice de referencias para el mercado hipotecario continúa una clara tendencia descendente que a día de hoy lo sitúa en el 1,853%, dejando la media mensual en el 1,926%.

Nada hace pensar que vaya a cambia esta tendencia, de forma que en los pocos días que quedan para cerrar Marzo la media mensual seguirá el ajusta hacia el valor diario y podríamos cerrar el mes en el entorno del 1,90%.

Para el mes de Abril el Euribor seguirá su descenso hacia los tipos de interés oficiales en la zona Euro que se encuentran actualmente fijados en el 1,50%, es decir, el recorrido cada vez es menor, de forma que el Euribor podría estabilizarse en la zona del 1,75%.

Nuevamente se trata de una buena señal si tenéis que renovar en breve vuestro tipo de interés hipotecario, aunque para los que tratan de ahorrar algo de dinero en su Cuenta ahorro vivienda la noticia no es tan positiva, ya que las rentabilidades seguirán a la baja.

Deutsche Bank: Hipoteca rompedora

Según anuncian en una nota de prensa de la semana pasada parece que la entidad financiera Deutsche Bank ha mejorado las características de su hipoteca para cambio de entidad.

El producto denominado Hipoteca Rompedora db por cambio de banco está enfocado a aquellos clientes que tienen su hipoteca en otro banco y desean optar a mejores condiciones cambiando de entidad financiera.

En este caso Deutsche Bank ofrece un tipo de interés del 2,99% para el primer año, y a partir de entonces Euribor + 0,27%. Aunque para lograr este diferencial tendremos que asumir algunos productos asociados como seguros de hogar y vida, nómina, tarjeta de crédito (min. 3000 € año) y plan de pensiones o fondo de inversión.

Personalmente creo que se han excedido con los productos que obligan a contratar para acceder a este tipo de interés, y de hecho sigo sin entender la cabezonería de los bancos por obligar a contratar un plan de pensiones (productos de inversión) cuando solicitamos una hipoteca (producto de financiación).

En fin, para gustos los colores, pero yo me quedo con una hipoteca sin productos asociados, lo que a la larga implica un ahorro notable.

Ayudas primera vivienda

Probablemente la adquisición de nuestra primera vivienda será uno de los gastos más grandes que realizaremos a lo largo de nuestra vida, y sin lugar a dudas uno de los más complicados.

Precisamente cuando somos jóvenes nuestro sueldo no es muy elevado y la inestabilidad en el trabajo es enorme. Esta es la razón por la que las ayudas a los más jóvenes deberían permitirnos afrontar este gasto con cierta tranquilidad.

Sin embargo las ayudas que contempla el Ministerio de la Vivienda no cubrirán las expectativas de muchos jóvenes. Estas ayudas están destinados al sector de población más desfavorecido y en muchos casos no nos ajustaremos a este perfil.

En cualquier caso y ante la inminente compra de una vivienda merece la pena echar un vistazo a las ayudas que contempla el Ministerio, revisar los requisitos y el procedimiento de solicitud.

Estas ayudas se desglosan en tres grupos para la adquisición de nueva vivienda, de segunda mano y para la promoción de viviendas destinadas al alquiler. Puedes echar un vistazo en la web oficial del Ministerio de Vivienda.

Por desgracia, las competencias en este ámbito delegadas a cada Comunidad Autónoma provoca que finalmente tengamos que consultar las webs oficiales de cada Comunidad para acceder a información más precisa.

Cuenta Ahorro Vivienda

En un escenario financiero donde los bancos no conceden hipotecas por un importe superior al 80% del valor de tasación de la vivienda, la cuenta ahorro vivienda es un instrumento ideado por el Gobierno para incentivar el ahorro de cara a la compra de una vivienda.

¿Y cómo se puede incentivar el ahorro? Pues ofreciendo una deducción fiscal del 15% sobre un importe máximo de 9.015 euros durante 4 años. De esta forma si empezamos a ahorrar 4 años antes de la compra, en dicho momento habremos ahorrado algo más de 36.000 euros más los intereses de la cuenta y la deducción fiscal que podría ascender a un máximo de 5.409 euros (total de los 4 años).

Con estos ahorros que superarían los 40.000 euros podríamos optar a una vivienda de 200.000 euros pudiendo aportar a la entrada ese 20% y solicitando una hipoteca no superior al 80% del valor de tasación.

El problema que ha aparecido durante los últimos años es que mucha gente que se apuntó a la cuenta vivienda se encuentra en una situación financiera que no le permite adquirir la vivienda. Ante esta situación el Gobierno ha decidido ampliar el plazo para la compra a 6 años, si bien la deducción fiscal sólo tendrá lugar durante los 4 primeros años.

El caso es ligeramente diferente en Navarra y el País Vasco donde pueden variar los plazos y el porcentaje de deducción fiscal.

Finalmente debemos tener en cuenta que el tipo de interés de la cuenta ahorro vivienda dependerá de la entidad que elijamos. A modo de referencia considere el tipo de interés ofrecido en ING Direct donde actualmente ofrecen un 2,59% TAE para los cuatro años.

Subrogación de hipoteca con Caja Madrid

De vez en cuando los bancos nos sorprenden con nuevas estrategias de marketing que muestran como estas entidades siguen dedicando ciertos recursos al mercado hipotecario.

Os resumo brevemente el caso. Hace cerca de año y medio finalizó la construcción de los pisos de mi comunidad. Entonces la constructora nos ofrecía subrogar nuestra hipoteca con BBVA y la mayor parte de los vecinos así lo hicimos.

Caja Madrid, consciente de esta situación, acaba de dejar cartas impersonales en cada buzón ofreciendo una interesante oferta de subrogación para llevar la hipoteca a su entidad. Es decir, un intento de robo de clientes muy específicos.

La oferta en cuestión consiste en que Caja Madrid asume todos los gastos de la subrogación, es decir, comisión, tasación, notaría, registro y gestión, gastos que fácilmente pueden alcanzar los 2.000 euros.

El problema es que el tipo de interés ofrecido no resulta del todo interesante, 'Desde Euribor + 0,35', con una nota a pie de página que indica que para conseguir este diferencial habrá que contratar diferentes productos. Me imagino los típicos, nómina, seguro de hogar, tarjetas, y me dan miedo otros como seguro de vida o plan de pensiones.

En resumen, tal vez se trate simplemente de una estrategia de este sucursal de Madrid, aunque no estaría de más pasarse a preguntar si estáis pensando en una subrogación para vuestra hipoteca.

Hipoteca joven

No son pocos los jóvenes que tratan de obtener una hipoteca para hacer frente a su nueva vivienda, ya sea de primera mano, de segunda mano o lograda a través de algún sorteo de protección oficial.

Los jóvenes suele ser el sector con mayores dificultades para lograr un préstamo hipotecario debido a la inestabilidad del mercado laboral y al escaso sueldo que han sido capaces de alcanzar en base a su corta experiencia.

Sin embargo también son un nicho de gran interés para los bancos, ya que pueden ofrecer hipotecas con un plazo de amortización mayor y así conseguir mayores intereses. Según comentábamos hace unas semanas las hipotecas a 50 años pueden ser una trampa si no se gestionan adecuadamente.

Gracias a este interés por parte de bancos y cajas no resulta complicado encontrar campañas de publicidad orientadas a este sector, en ocasiones con condiciones de acceso y características de cierto interés. Veamos algunas de estas propuestas.

Tal vez una de las más famosas sea la hipoteca joven comercializada por la entidad BBK. Ofrecen una hipoteca con hasta 50 años de amortización para un importe de hasta el 100% del valor de tasación. Y el tipo de interés varía entre el Euribor +0,25 y +0,50% en función de factores económicos.

Tampoco se queda atrás en cuanto a publicidad la Hipoteca Blue de BBVA, la cual ofrece la devolución de un 1% del importe de la hipoteca nada más firmarla con un máximo de 3.000 euros. El tipo de interés depende de los productos asociados que se contraten. Ojo con BBVA ya que el seguro de hogar es bastante caro.

En el caso concreto de la Comunidad de Madrid hubo un plan conjunto con Caja Madrid que ofrecía hipotecas de hasta 40 años por hasta un 85% del valor de tasación (hasta 100% con garantías) y un tipo de interés Euribor + 0,37%. Aunque he oído múltiples quejas sobre este convenio y dudo si seguirá vigente en la actualidad.

Espero poder ir completando este listado con nuevas propuestas en futuros artículos. Os agradezco vuestras contribuciones.

Histórico Euribor

La bajada de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo ayer mismo ha tenido una excelente acogida por parte del índice Euribor.

Personalmente pensaba que el índice ya había asumido esta bajada que preveían muchos expertos, pero la sorpresa llega esta mañana cuando comprobamos que el valor diario del Euribor cotiza al 1,957%. Sin lugar a dudas un valor histórico.

Revisando la serie histórica del Euribor ofrecida por la AHE comprobamos que el valor mínimo hasta el día de hoy se alcanzó en el mes de Marzo de 2004 situándose en un 2,055%. En realidad este valor es la media del mes de Marzo, de forma que tendremos que esperar a final de mes para ver si la media se sitúa por debajo de este valor.

Todos los datos hacen pensar que será así ya que aún parece haber margen para nuevos descensos, aunque no tan pronunciados como los vividos durante los últimos meses. Sin lugar a dudas acabaremos el mes de Marzo con una media por debajo del 2%.

Durante el resto del año todo hace pensar que el Euribor se moverá en la horquilla del 1 al 2%. Buenas noticias para los hipotecados, y malas para los inversores, ¿qué opinarán los brokers?

Cuenta Nómina ING Direct

Para acabar el repaso de productos financieros ofrecidos por ING que ya comenzásemos con la cuenta naranja y la hipoteca naranja en esta ocasión vamos a analizar la cuenta nómina que ofrece el banco online de referencia en nuestro país.

Al igual que sucedía con la cuenta naranja una de las principales ventajas de esta cuenta es la ausencia de comisiones. Nuevamente suena algo raro que esta sea una ventaja, pero cuando otros bancos llegan a cobrar 18 euros por tener una cuenta en su banco entendemos esta ventaja.

Otra de las ventajas es la posibilidad de disponer de una tarjeta de crédito VISA totalmente gratuita. Al igual que antes no son pocas las entidades que cobran 12 euros anuales por disponer de esta tarjeta por la que otras entidades ganan bastante dinero. En fin, los bancos parecen como locos por hacer negocio con cualquier producto.

Finalmente debemos recordar que la cuenta nómina devuelve un 2% de los recibos que tengamos domiciliados lo cual puede suponer una cantidad importante. Luz, gas y teléfono pueden suponer unos 100 euros mensuales, lo que supondría una devolución de 2 euros mensuales, no está mal.

Para terminar queda destacar la pega de la cuenta nómina, y es que no ofrece ningún tipo de interés. Para ello tendremos que trasladar el dinero de nuestros ahorros a la correspondiente cuenta naranja.

Cuenta Naranja ING Direct

De vez en cuando me gusta revisar algunos de los productos financieros que uso a diario y que han terminado haciéndose un hueco entre mis productos financieros preferidos.

Este es el caso de la cuenta Naranja de ING Direct, un producto que contraté hace ya más de 5 años debido a dos factores. En primer lugar las comisiones que empezaron a cobrar mucho cajas y bancos por tener abierta una cuenta, y en segundo lugar por el interés que ofrece al dinero que tienes.

Si lo analizamos con detalle resulta sorprendente que las entidades bancarias tradicionales cobren por tener una cuenta abierta. Una cuenta donde guardas tu dinero, que ellos invierten y del que sacan beneficio para si mismos. Pero cuando revisas las cuentas anuales compruebas como anualmente te pueden cobrar 6, 12 o incluso 18 euros.

En esta misma línea prácticamente todas las entidades ofrecen un tipo de interés cercano al 0% para tu cuenta corriente. ¡ Típicamente un 0,1% ! De forma que te obligan a contratar otros productos (depósitos, bolsa, ...) para lograr rentabilizar tus ahorros.

La llegada de ING Direct cambió el panorama ya que su cuenta Naranja tiene cero comisiones y ofrece una rentabilidad que se adapta en función de la evolución de los tipos que periódicamente anuncio el Banco Central Europeo.

En estos cinco años el mercado ha evolucionado y ya es posible encontrar productos similares en otros bancos online como Openbank, iBanesto o Uno-e. Yo de momento me quedo con ING Direct que nunca me ha dado problemas.

Más información en la web oficial de ING Direct

Hipotecas blindadas y el suelo del Euribor

A través de un interesante artículo publicado en el diario digital El Mundo descubrimos como los bancos y cajas no tienen límites en sus ansias de conseguir nuestro dinero, y para ello se valen de las más sucias artimañas.

En esta ocasión el caso se aplica a algunas hipotecas que incluyen una curiosa clausula que podría limitar la bajada del Euribor hasta una cifra determinada. Una clausula conocida como suelo ya que impone un límite a los posibles descensos del Euribor.

Es decir, se trata de una clausula que indica que si el Euribor cotiza a un valor inferior a un determinado límite (el suelo) el tipo de interés que se aplicará a nuestra hipoteca se establecerá en dicho suelo y nunca por debajo de él.

Esta clausula es opcional y sólo determinados bancos optan por incluirla. Pero si nos ha tocado podría estar limitando las bajadas del Euribor al 2,25% o cualquier otro valor elegido por el banco. De esta forma aunque el índice siga bajando no nos podremos beneficiar de este supuesto.

Ante esta situación lo único que podemos hacer es preguntar a la hora de contratar nuestro préstamo hipotecario y si nos comentan algo sobre el dichoso 'suelo' entonces amenazar con irnos a otra entidad.

Más información en el diario El mundo

Programa Padre 2009

Continuando esta serie de artículos que hemos iniciado entorno a la próxima declaración de la renta, ver Borrador de la Renta, en esta ocasión queremos hablar del programa de ayuda que ofrece la Agencia Tributaria para la realización de la declaración mediante soporte informático.

El conocido como Programa Padre es una aplicación que ofrece la posibilidad de descargar directamente nuestros datos fiscales desde la base de datos de la Agencia Tributaria.

A través del Programa Padre podemos modificar esta información con los últimos datos de que dispongamos y finalmente podemos enviarla de forma telemática o imprimirla para presentarla en cualquier sucursal de la Agencia.

Cada año se realizan los cambios necesarios para que la aplicación recoja las últimas reformas fiscales, de forma que ya tenemos disponible la última versión para la Declaración de la Renta relativa al pasado periodo fiscal 2008.

- Descarga Programa Padre 2009 (A partir del 3 de Abril de 2009)

Recuerde que para poder utilizar esta aplicación tendrá que instalar previamente la maquina virtual de java que podrá descargar desde la propia web de la agencia.

Solicitud de Borrador de declaración de Renta

Hoy se abre oficialmente el plazo para solicitar el borrador de la declaración de la renta y poder así recibir gratuitamente en nuestro domicilio un formulario de la declaración de este año con todos nuestros datos completos.

Este servicio que ya lleva en funcionamiento algunos años resulta de gran ayuda para la mayoría de los ciudadanos que tienen un único empleo. En estos casos la Agencia Tributaria conoce perfectamente nuestra información fiscal y nos enviará un borrador que en la mayoría de los casos podremos confirmar directamente.

Sin embargo siempre resulta interesante revisar con tranquilidad toda la información que acumula el borrador y verificar que todo es correcto, desde los ingresos recibidos hasta los intereses recibidos en las cuentas bancarias.

En el caso de contar con una hipoteca ya sabemos que podremos desgravarnos un 15% de todos los pagos de las cuotas que hayamos realizado a lo largo del año hasta un límite máximo de 9.015 euros. Es decir, podríamos llegar a desgravar 1.352,25 euros.

Para solicitar el borrador podemos hacerlo a través de Internet desde la web de la Agencia Tributaria, en el teléfono gratuito 901 12 12 24, o acudiendo a cualquier oficina de la Agencia.